השבחה וניהול מקצועי – הכירו את תיק הנדל”ן של קופת הגמל

קופת הגמל של עובדי האוניברסיטה העברית משקיעה עבור העמיתים בנכסי נדל”ן בהיקף של רבע מיליארד שקל. תוכנית פיתוח סדורה וניהול מוקפד ומקצועי מאפשרים להשיג תשואה עודפת מההשקעה

תיק הנדל”ן של קופת הגמל של עובדי האוניברסיטה העברית כולל נכסים בהיקף של כ- 9,000 מ”ר ובשווי של כרבע מיליארד שקל. הנכסים מניבים תשואה שנתית ממוצעת גבוהה של כ-9% בסיכון נמוך, ומשפרים את התשואה הכוללת לעמיתי קופת הגמל באופן ניכר.
התיק, שהכפיל את היקפו לאורך העשור האחרון, מורכב מ-15 בנייני מגורים, כאשר 13 מהם נמצאים במיקומים אטרקטיביים בלב תל אביב.

מדוע נדל”ן?

רבים מהגופים המנהלים את החסכונות ארוכי הטווח של הציבור מחזיקים בתיקי נדל”ן בהיקפים משמעותיים. הסיבות ברורות: זוהי השקעה שמניבה תזרים יציב יחסית משכירות, בוודאי ככל שמדובר בנכסים הממוקמים באזורי ביקוש, ובמקביל נהנית מעליית ערך, שבשוק הנדל”ן הישראלי, היא משמעותית מאוד בשנים האחרונות.
בנוסף, השקעה בנדל”ן איננה תנודתית כמו ניירות ערך סחירים ולכן בעתות משבר, יש לה פוטנציאל לייצוב תיק ההשקעות, והכי חשוב: זוהי השקעה לטווח ארוך – שתואמת לאורך ההתחייבויות (המח”מ) של קופות הגמל כלפי העמיתים, דבר שמייצר יציבות בקופה.
לכן, אין פלא שעל מנת להשיא תשואה עודפת לעמיתים, מנהלת קופת הגמל של עובדי האוניברסיטה תיק נדל”ן איכותי ומוקפד, כחלק מההשקעות האלטרנטיביות הלא סחירות, שמגוונות את השקעת כספי העמיתים בשוק ההון.

ועדה מקצועית שקובעת את מדיניות הקופה

על מנת להשיא תשואה מרבית מתיק הנדל”ן, ועדת ההשקעות של קופת הגמל מנהלת מערך מקצועי מיומן המתמחה בכל היבטי הנדל”ן, ונעזרת בשלל אנשי מקצוע מהשורה הראשונה – שמאים, עורכי דין, אדריכלים, קבלנים ומומחי מיסוי.
בנוסף, וועדת ההשקעות והדירקטוריון – שהם הגופים הקובעים את מדיניות ההשקעות של הקופה – מסתייעים בוועדת נדל”ן מקצועית המייעצת להם בקבלת ההחלטות בתחום ומלווה את יישומן באופן שוטף.
את הניהול השוטף של נכסי הנדל”ן מבצעת עבור קופות הגמל חברת ניהול שנבחרת מדי מספר שנים, לפי מדיניות הקופה. כיום החברה המנהלת היא מאס קפיטל שנבחרה בפברואר השנה וזוכה לשבחים על השיפור הניכר שהיא הכניסה ברמת השירות לדיירי הבניינים.

13 מהנכסים – בלב תל אביב

כאמור, 13 מהנכסים בתיק הנדל”ן של הקופה ממוקמים בלב תל אביב, 12 מהם מניבים דמי שכירות ואחד נמצא בתהליך השבחה וצפוי להתאכלס בשנה הבאה. תשעה מהנכסים מערבים שימושי מסחר ומגורים, והיתר הם למגורים בלבד. בנוסף לקופה דירה בירושלים ויחידה בבניין משרדים בירושלים.
ההכנסה השוטפת מהנכסים ברבעון השני של השנה עמדה על כ-7.5 מיליון שקל. כחלק ממדיניות הקופה, תחזוק הנכסים והשירות לשוכרים נעשים ברמה גבוהה, אך תוך בקרה על ההוצאות. זאת, על מנת למקסם את פוטנציאל דמי השכירות בנכסים ואת הרווח לאחר כל הוצאות האחזקה והתפעול.

תשואה עודפת של 100% לעמיתים

על אף דמי השכירות הנאים מהנכסים, התשואה העודפת העיקרית לעמיתים נגזרת מעליית שווי הנכסים. זה קורה בזכות השבחה, דהיינו מיצוי זכויות הבניה בכל בניין תוך הוספת דירות ושטחים או שיפוץ ושימור הקיים.
על פי דו”ח מיוחד שבחן את כלל הנכסים של הקופה בתל אביב בלבד, נראה כי פוטנציאל התשואה שם גדול במיוחד וכי הוא יכפיל את ערכו במכירה (לאחר ניכוי עלויות הפיתוח), ביחס לערכו כיום. כלומר, תשואה עודפת של מעל ל-100% לעמיתים.
על כן, החליטה הקופה על מדיניות פיתוח סדורה ומדורגת, בה יש עדיפות לפיתוח נכסים בהסכם עם עיריית תל אביב אשר נותן פטור מהיטל השבחה, ולאחר מכן פיתוח נכסים במסגרת תמ”א 38. עד כה הקופה ביצעה השבחה ומכירה של נכס אחד; בימים אלו מתבצע פרויקט אחד של תוספת שטחים לבניין בלב תל-אביב; ובצנרת ישנם שלושה פרויקטים בתכנון מתקדם וחמישה פרויקטים בהליכים מקדמיים לקבלת היתרים.
אין ספק שתיק נכסי הנדל”ן מהווה אפיק השקעה אסטרטגי לקופת התגמולים, והנהלת הקופה צופה כי אפיק זה ימשיך ויניב תשואות עודפות ויציבות עוד במשך תקופה ארוכה, לטובת עמיתי הקופה.