האם כיום עדיף להשקיע את הכסף הפנוי בשוק ההון או לקנות איתו נכס להשקעה? אילו שיקולים מטים את הכף לטובת כל אחת מהאפשרויות, וכיצד ניתן לשלב ביניהן דרך השקעה בקופת גמל?
אם יש לי כסף נזיל וזמין להשקעה – האם עדיף לקנות דירה להשקעה או להשקיע בשוק ההון, בציפייה שישוב לעלות? זוהי שאלה אשר צפה ועולה שוב ושוב בקרב משקיעים, ולא רק בתקופה הנוכחית, עם קיפאון מסתמן בשוק הנדל”ן ובורסות חבוטות לאחר ירידות שערים.
נקדים ונאמר: אין לכך תשובה חד משמעית. בסופו של דבר, מה שמכריע את הכף בבחירה הן השאלות – מה מתאים לכם יותר? מה ישרת יותר את הצרכים שלכם? ומה ישתלב עם יתר ההשקעות שלכם? בשורות הבאות ננסה לשפוך אור על היתרונות והחסרונות של כל אחד מהאפיקים, בשים לב לתנאי המקרו המאתגרים שאנו מצויים בהם: סביבה של ריבית עולה, חששות ממיתון והתפרצות אינפלציונית כמוה לא ראינו בעשור וחצי האחרונים.
בואו נדבר במספרים
ראשית, נבחן את ביצועי שוק הדיור בארץ אל מול ביצועי מדד S&P500 – המדד המוביל של הבורסה האמריקאית, שהפך לאפיק השקעה פופולרי בקרב ישראלים בשנים האחרונות. לאורך העשור האחרון, מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסיקה עלה בכ– 86% (המדד המפורסם האחרון מתייחס לספטמבר, והעשור האחרון מתייחס לספטמבר 2012-2022). בהשוואה אליו, מדד ה-S&P500 עלה בתקופה זו ב-167%.
לכאורה, המספרים ברורים ונוטים באופן חד משמעי לטובת שוק ההון. אז מדוע בכלל עולה ההתלבטות בין דירה להשקעה ושוק ההון?
מהם בכל זאת היתרונות בהשקעה בדירה?
- מינוף. בעוד שהשקעה בשוק ההון נעשית בעיקר מההון העצמי שלכם, ההשקעה בנדל”ן נעשית באמצעות מינוף – כלומר מימון עלות ההשקעה בהלוואה או משכנתא. היקף המינוף עשוי לנוע בין 50% מערך הדירה, אם זו דירה שנייה ומעלה, ועד ל-75% מערך הדירה אם זו דירה ראשונה. המינוף מאפשר להיכנס לעסקה גדולה יותר, עם הון קטן יותר. לכן, כשמחשבים את התשואה מהעסקה ביחס להון שהושקע בה (חישוב תשואה על ההון), התמונה משתנה לחלוטין.
- תנודתיות. בעוד שהשקעה בשוק ההון היא תנודתית מאוד (ובודאי באפיקים המנייתיים), הרי שהשקעה בנדל”ן נחשבת יציבה יחסית, ובמיוחד בעשור האחרון בו נרשמה עלייה עקבית במחירי הנדל”ן. אמנם ישנן גם תקופות בהן מחירי הנדל”ן יכולים גם לרדת, אבל ככלל, זהו נכס השקעה פחות תנודתי משוק ההון.
- יתרונות מיסוי. ישנם שני סוגי הכנסות מהשקעה בנדל”ן – שכירות, כאשר הנכס מושכר, והכנסה מעליית ערך בעת המכירה. ככלל, ההכנסה משכירות עד תקרה מסוימת (כ-5,200 ₪ בחודש) נחשבת כהכנסה פטורה ממס, בעוד שעל הכנסות מרווחים בשוק ההון מוטל מס רווחי הון בגובה 25% מהרווח הריאלי (למעט במכשירים בהם יש הטבת מס מוגבלת בתקרה – כמו קרן השתלמות).
אך גם להשקעה בנדל”ן יש חסרונות לעומת השקעה בשוק ההון:
- תחזוקת ההשקעה. דירה להשקעה זכתה לשם “הכנסה פסיבית”, כלומר, הכנסה שמתקבלת מדי חודש משכר דירה, ללא מאמץ. בפועל, אין הדבר כך משום שכל נכס נדל”ן דורש התעסקות ומאמץ, החל במציאת שוכרים, דרך שיפוצים ותיקונים, וכלה בהתמודדות עם שוכרים שלא מפנים את הנכס ולא משלמים. לכל אלה יש עלויות שצריך לקחת בחשבון, בודאי אם בחרתם לרכוש דירה הרחוקה ממקום מגוריכם.
בנוסף, אם לקחתם משכנתא למימון הרכישה, והחזרי המשכנתא עלו כך שהם לא מכסים את שכר הדירה שאתם מקבלים, או אם הדירה עומדת ריקה ללא שוכר מספר חודשים – עליכם אף להוסיף תזרים קבוע מדי חודש מכיסכם.
- עלות הטעות. נכס להשקעה, כמו כל סוג של השקעה, יכול להתברר כטעות: מפעל מזהם שצפוי לקום בסמוך, עבודות תשתית שלא לקחתם בחשבון או בעיות מבניות שלא גיליתם בשלב בחינת העסקה. היכולת לצאת מהעסקה ולעבור לעסקה אחרת היא מוגבלת, וסביר להניח שהיא תהיה כרוכה בהפסד.
- נזילות. השקעה בשוק ההון נחשבת לנזילה יחסית, כך שאם אתם זקוקים לכסף, ניתן לחלצו במהירות. לעומת זאת, בהשקעה בנדל”ן, נדרש זמן רב יחסית על מנת למכור את הנכס ולהנזיל את הכסף.
העולם משתנה
כאשר באים לבחור בין רכישת נכס להשקעה לבין השקעה בשוק ההון, צריך לקחת בחשבון שהעשור האחרון, בו ראינו עלייה חדה גם במחירי הדיור וגם בשוק ההון, הוא לא בהכרח עשור מייצג לגבי העתיד. ומדוע?
בשנת 2008 סבל המשק ממשבר פיננסי חריף, שהוביל להורדת ריביות מסביב לעולם (“משבר הסאב-פריים”). הריבית הנמוכה השפיעה באופן חד על שוקי המניות ועל מחירי הנדל”ן, והזניקה אותם, משתי סיבות: הראשונה, לא היה ניתן לקבל תשואות סבירות באפיקים סולידיים כך שמשקיעים חיפשו אלטרנטיבה לכסף, והשנייה – הריבית הנמוכה הוזילה מאוד את המשכנתאות.
כיום, המגמה התהפכה והריביות עולות. עליית הריבית עדיין לא השפיעה בצורה שלילית על מחירי הדיור, אם כי יש אפשרות לעצירה בעליית המחירים, ואפילו באזורים מסוימים כבר נרשמת ירידה קלה. במקביל, עליית הריבית מאפשרת השגת תשואה סבירה באפיקים יותר סולידיים, עם תנודתיות נמוכה יותר מאשר בשוק המניות, דבר שמגדיל את היתרונות בניהול ההשקעה בשוק ההון.
ובאותו כיוון, ריבית המשכנתאות עלתה ביותר מכפליים מאז תחילת השנה, דבר שמפחית מהאטרקטיביות לרכישת דירה ביחס לשנים קודמות.
החשש האמיתי ודרכים לגדר אותו
פעמים רבות, בבסיס ההתלבטות בין רכישת דירה להשקעה לבין השקעה בשוק ההון, עומד חשש מעלייה חדה במחירי הנדל”ן, כזו ששוק ההון לא ידביק, ואז למעשה תתרחש שחיקה יחסית של ההון, ובעתיד הוא לא יספיק על מנת לרכוש דירה.
בפועל, ניתן לצמצם חשש זה על ידי השקעה בשוק ההון, במכשירים או בסקטורים שמושפעים ועולים יחד עם מחירי הנדל”ן: למשל – מניות של חברות דיור למגורים, חברות המייצרות תשומות לענף הנדל”ן (כגון: כלים סניטריים, דלתות, מלט וכדו’) ובנקים שמתמחים במשכנתאות.
כשהנדל”ן הוא חלק מתיק ההשקעות
חברת “העתיד”, המנהלת את קופות הגמל וקרנות ההשתלמות של עובדי האוניברסיטה העברית, מגוונת את תיק ההשקעות של העמיתים. לצד השקעות בשוק ההון, היא משקיעה גם בנכסי נדל”ן שונים, על מנת ליצור בתיק השקעות מגוון ומפוזר, המניב תשואות גבוהות ויציבות גם כאשר השוק סוער.
הצוות המקצועי של “העתיד” דואג לניהול מיטבי של כל אחד מאפיקי ההשקעה, תוך היעזרות בגורמים מתמחים מהשורה הראשונה. למעשה, אחד הגורמים העיקריים שתורמים ליציבות התשואות לעמיתי קופות הגמל הוא תיק נכסי הנדל”ן, הכולל בנייני מגורים בלב תל אביב, המושכרים במלואם ומניבים תזרים יציב ועקבי, לצד עליית ערך ופוטנציאל נוסף לאחר השבחה וניצול זכויות בנייה.
כך, השקעה בקופת הגמל לעובדי האוניברסיטה מעניקה לעמיתים חשיפה גם לשוק ההון וגם לשוק הנדל”ן, וכל זאת במכשיר אחד ובעלות ניהול נמוכה.
החל מחודש נובמבר 2022, גם עמיתי קרן ההשתלמות וקופת הגמל להשקעה של “העתיד” מחזיקים בחלק מתיק הנדל”ן, והדבר צפוי אף להעלות ולייצב את התשואות של קופות אלו.
